Le Aste Giudiziarie e Fallimentari Immobiliari

Le Aste Giudiziarie e Fallimentari Immobiliari nel 2022

AaF | Interior Design | 16 Novembre 2022

 

Il mondo delle aste immobiliari giudiziarie e fallimentari riguarda edifici di vario tipo e genere e negli ultimi anni ha visto dei grandi cambiamenti. La tecnologia ha di molto facilitato l’accesso a queste vendite particolari e molti soggetti si sono specializzati nel fornire consulenza per l’ acquisto in asta.

Gli ultimi anni di covid hanno messo in crisi molte aziende, professionisti e dipendenti. Molti di loro si sono trovati in difficoltà nei pagamenti di mutui e prestiti e questo comporterà purtroppo un aumento delle procedure giudiziarie nei prossimi anni.

Sicuramente quello delle aste giudiziarie è un canale che può essere conveniente per l’acquisto di un immobile, ma non è tuttavia privo di rischi. Vediamo perché.

 

Cosa sono le Aste Giudiziarie e Fallimentari

 

Le aste immobiliari sono l’ultimo step di una procedura che viene aperta da un Giudice su iniziativa di un soggetto creditore o in seguito al fallimento di un’azienda che non sia più in grado di ripagare  un debito contratto.

La funzione dell’asta è quella di recuperare tutto o parte del credito, attraverso una vendita forzata di un bene di proprietà del soggetto che non è più in grado di restituire un prestito o adempiere ad un contratto.

Il Giudice dell’esecuzione emette l’ordinanza e delega a dei professionisti determinate mansioni specifiche. Un avvocato, un commercialista o un notaio avrà il compito di stilare l’avviso di vendita e gestire la ricezione delle offerte. Un tecnico, geometra o architetto, provvederanno a redigere la perizia dell’ immobile per determinarne il valore.

Viene definita una data entro la quale chiunque può presentare un’ offerta irrevocabile per cercare di aggiudicarsi l’asta immobiliare, tranne il soggetto debitore detto anche esecutato, e i suoi familiari.

L’asta immobiliare si può svolgere in vari modi e il supporto tecnologico, con l’introduzione delle aste telematiche, ha migliorato la fruibilità e la trasparenza di queste procedure.

 

Aste Immobiliari: le varie tipologie

 

Le aste immobiliari si dividono in due grandi famiglie: le aste giudiziarie e le aste fallimentari che si differenziano in base al soggetto debitore. Nel primo caso si parla di un soggetto privato che non riesce a restituire un debito, mentre nel secondo si tratta di imprese che per problemi economici vanno incontro a fallimento.

L’asta immobiliare può essere con incanto o senza incanto, in modalità sincrona o asincrona

Le aste con incanto si svolgono sul momento ed ogni partecipante ha un periodo limitato di tempo per fare un offerta o effettuare un rilancio. Trascorso questo tempo, detto in genere “candela”, l’asta viene aggiudicata al miglior offerente.

 

Le aste più diffuse

Le aste senza incanto in modalità sincrona sono di gran lunga le più diffuse in ambito giudiziario e prevedono la presentazione di un’ offerta in busta chiusa che rispetti tutte le richieste espresse nell’avviso di vendita e il versamento di una cauzione pari al 10% dell’offerta, entro un termine stabilito e improrogabile.

Recentemente le aste immobiliari tradizionali hanno lasciato sempre più spazio a quelle telematiche. Esse si svolgono in formato digitale: viene identificato un “presentatore dell’ offerta” che compila un documento con tutti i dati e i documenti richiesti e lo invia tramite pec all’ indirizzo dedicato del ministero.

Il giorno dell’asta immobiliare telematica il sistema fornisce a tutti gli offerenti le credenziali per accedere in maniera anonima al portale. Qui il delegato, all’ orario stabilito, procederà con la verifica delle offerte. Ecco cosa può succedere:

• • • Se nessuna offerta è stata presentata o se nessuna di quelle presentate risulta valida, l’asta si conclude senza esito. Il giudice dovrà indire una nuova asta.
    • Se è stata presentata un’ unica offerta o se una sola offerta risulta valida, qualora fossero rispettate tutte le condizioni espresse nell’avviso di vendita, l’asta viene aggiudicata.
    • Se più di un’ offerta risulta valida, il delegato apre una nuova asta, questa volta con incanto, e quindi in contemporanea, partendo dal prezzo più alto offerto nelle buste. Tutti i partecipanti possono rilanciare con rilancio minimo stabilito nell’avviso di vendita e ad ogni offerta ci sono 3 minuti di tempo per rilanciare. Trascorsi i 3 minuti, l’offerta più più alta si aggiudica l’asta.

Le aste immobiliari con modalità asincrona si differenziano da quelle in modalità sincrona per il fatto che, dopo l’apertura delle buste, rimangono aperte per un periodo di tempo più lungo, fino a 10gg, e il delegato non è collegato durante la seconda fase di offerte.

 

Aste Immobiliari, a cosa prestare attenzione

 

I documenti forniti dal tribunale

La prima cosa a cui fare attenzione quando si vuole partecipare ad un asta immobiliare sono i documenti forniti dal tribunale.

E’ necessario leggere con grande attenzione l’ordinanza, l’avviso di vendita e la perizia. E’ consigliabile in questa fase farsi affiancare da un tecnico che sappia aiutarvi nella valutazione tecnica dei documenti.

Nell’avviso di vendita ci sono tutti le informazioni su come inviare l’offerta, le cifre necessarie, la modalità e le tempistiche della gara. E’ importante avere chiare tutte le condizione di redazione dell’offerta in quanto essa è irrevocabile.

Nella perizia ci sono le caratteristiche dell’immobile, eventuali vizi urbanistici ed edilizi, l’indicazione se l’immobile sia libero o occupato ed una stima del valore in base ai prezzi del mercato libero.

 

Attenzione alla piena proprietà e agli abusi

Bisogna essere sicuri di aggiudicarsi la piena e intera proprietà di un immobile e non porzioni di essa. Bisogna verificare che sull’ immobile non ci siano abusi edilizi. Se ve ne fossero, che siano sanabili. Bisogna assicurarsi che non vi risiedano all’interno categorie protette che hanno diritto di abitazione in quell’ immobile per un certo periodo di tempo. In questo caso si diventa proprietari dell’ immobile ma ad esempio un minore che vi risiede, avrà di abitazione fino alla maggiore età.

Se l’immobile è abitato da terzi con contratto di affitto regolare, stipulato precedentemente alla procedura giudiziaria, l’affittuario avrà diritto di rimanere in casa fino alla scadenza del contratto.

In caso di acquisto di un immobile in asta come forma di investimento, il fatto che sia abitato con contratto di affitto regolare potrebbe anche essere una garanzia in più di rendita economica. Se invece lo si vuole rivendere è bene che l’immobile sia libero.

Le casistiche sono molteplici e gli stessi documenti possono essere molto diversi in base a chi li redige: ci sono tecnici, avvocati, architetti, geometri, ecc. molto pignoli e scrupolosi, mentre altri sono più sintetici. Bisogna quindi prestare attenzione nella loro lettura ed essere in grado di integrare eventuali lacune o punti poco chiari.

 

Copertura economica dell’acquisto

Se pensate di partecipare ad un’ asta immobiliare senza avere la somma richiesta  e quindi accendendo un mutuo, è bene avere la certezza della delibera, prima di fare qualsiasi passo ulteriore.

L’offerta in asta giudiziaria è infatti irrevocabile. In caso di aggiudicazione, e nel caso dobbiate rinunciare all’acquisto, non solo perderete la cauzione versata, ma andreste incontro ad un problema ben più grave.

Se l’unico offerente si tira indietro, come effetto negativo immediato avrebbe quello di perdere la cauzione. Inoltre, all’asta successiva, se il prezzo di aggiudicazione fosse inferiore a quello da lui offerto nell’asta precedente, il giudice potrebbe chiedere il pagamento della differenza.

Queste sono solo alcune delle insidie che si possono incontrare approcciandosi ad un acquisto in asta e questo articolo non pretende di essere esaustivo. Non si possono affrontare tutte le sfumature e i casi particolari che si potrebbero verificare. Ogni caso è specifico ed ogni perizia va letta con attenzione.

Rinnoviamo il consiglio di rivolgersi ad un tecnico di fiducia che abbia esperienza in questo ambito o affidarsi al nostro servizio di consulenza per essere seguiti passo passo nella valutazione e nell’acquisto e per evitare di incappare in errori che posso avere conseguenze anche gravi.